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楼市2018展望:看好券商相对崛起 住房

来源:玉林城市网 发表时间:2018-01-13 13:15:07发布:玉林城市网 标签:龙头 2018年 相对

  临近年末,各家券商年末的压轴大戏—“2018年度投资策略会”陆续召开,这一年,房市调控密集出台并初见成效,此前,方正证券、申万宏源、东北证券等券商策略会也已在各地召开,在供给端,通过实行差异化的信贷政策,推动三四线城市的房地产库存持续走低,《证券日报》记者通过梳理券商策略会观点以及相关报告发现,尽管各家观点各有千秋,但均继续看多A股。

  展望2018年,楼市需求端和供给端又将有哪些政策出台?房地产成交量和房价是否会下降?行业竞争格局会怎么变化?房地产市场究竟是否会出现拐点?销售下滑为大概率事件券商分析师普遍认为,2018年楼市成交量将相对疲弱,销售下滑为大概率事件,多家券商看涨2018年东北证券看至4000点在日前举办的2018年投资策略会上,东北证券首席策略分析师陈殷预测,明年投资大环境可以概括为经济量稳质升与货币政策易紧难松,流动性环境将会是利率抬升与降准双组合,东吴证券认为,预测2018年销售面积增速-3.9%,金额增速为0%,据记者统计,在已经召开年度策略会的券商中,东北证券是第一家大胆预测明年上证指数点位的券商。

  销售金额将保持稳定,预计销售金额同比增速为0%,主要受二线和三四线城市销售均价略有回升带动,中信证券指出,全球范围来看,比A股预期收益率高的不如A股安全,安全性与A股差不多的预期收益率又大多不如A股高,平安证券则认为,明年销售中枢下行,预计同比降7%,国泰君安对明年市场的判断则是“新驱动、新结构、新高度”,认为2018年市场的核心驱动会悄然转变,市场的各种担忧也能被向上的因素对冲。

  分城市来看,多重调控下2018年核心城市已缩量调整,在短期限价难言松动、楼市逐步降温、资金成本高企的背景下,加快推盘跑量为时下开发商最优选择,推盘提升或带动2018年核心城市销售回升,在经济超预期、金融冲击缓解、政策预期升温及国际接轨加速影响下,指数将站上新高度,中性假设下,预计2018年一线、二线、三四线销售面积同比持平、微增2%和下降15%,对应全国销售面积同比下降7%,从风险偏好和无风险利率转向企业盈利驱动,价值投资回归,消费、金融、周期、先进制造、真成长。

  中泰证券指出,随着调控政策的持续,房价总体会呈现稳中趋降走势,申万宏源表示,2018年宏观经济预期的潜在波动率可能上升,资本市场可能告别低波动时代,一二线仍有大量住房刚需尚未满足,三四线仍有大量的棚户区需要改造,许多农业人口还有进城购房需求,在一定程度上可推动房地产市场健康发展,同时也适度拉动总需求,但必须认识到,2018年实际情况偏离预期的概率和幅度可能都大于2018年,需要做好准备应对变局。

  这意味着对地方政府而言,房价带动地价上涨的分红模式终结,公租房的租金、房产税等新的利源更类似于固定收益产品,中信证券认为,长期的估值整固后,大部分行业远期PEG都在0.8-1.2之间,搜寻“高性价比”行业非常困难;大小市值风格分化也不明显,投资增速不悲观招商证券分析认为,地产长效机制建设中的公租房、共有产权房等建设,以及低库存下追加土地投资,可能意味着2018年地产投资并不会很弱,持类似观点的还有东北证券。

  核心逻辑在于土地购置费和投资强度仍将保持稳中有升,长期的风格特征来自于经济和流动性两个环境的共同塑造,平安证券也对投资维持乐观,不过预计明年增长在3%-5%,消费、金融、工业三类板块具有有相对更好的估值基础。

  尽管2018年全国销售面临下滑,但仍将处于历史高位,短期预计房企拿地仍将延续积极,为土地购置费提供支撑,相对而言,申万宏源则更看好成长股,在单位建安增长2%、新开工持平、土地购置费增长10%的中性假设下,预计2018年地产投资同比增长3.6%,龙头不能简单与蓝筹板块划等号,成长股也有龙头。

  2018年整体的房地产固定资产投资增速可能在6%左右,略低于2018年,2015第三季度至2017第三季度沪深300业绩相对占优,也强化了价值股结构牛市和“A股美股化”的进程,在这一点上,券商分析师们普遍认为,2018年租赁住房制度将进一步做实,建议关注这项行业红利,需要注意的是,在沪深300相对业绩趋势连续6个季度占优之后,创业板相对业绩重新占优将是一个逐渐确认(需要连续两个季度的信号验证)的过程,2018年第二、第三季度将是成长股逐步归来的时间窗口,随着决策层开始大力推动房地产供给侧改革,一是占比30%以上的租赁住房建设得以保证,二是正常商品住宅土地供应力度值得期待,从而继续拉动一二线房地产投资